??近期,房企中期业绩发布进入密集期。根据中原地产研究中心统计,合计超过50家房地产企业公布的半年报数据显示,除了部分转型的中小企业外,8成房地产企业2018年上半年利润明显上涨。

??其中,房企第一梯队的碧桂园、恒大、万科,今年上半年销售总额突破万亿元,三家房企销售额均超过3000亿元。而位于“第二梯队”的世茂房地产、正荣地产、新城控股(25.950, 0.01, 0.04%)、滨江集团(4.330, -0.02,-0.46%)等房企也实现业绩突破。从管理层的表态来看,对规模增长的诉求亦较为强烈。

??不过值得注意的是,宝龙地产、绿城中国、旭辉控股集团等房企业绩大增、利润升高的繁荣背后,负债率攀升、现金流吃紧的现象也不容忽视。其中,宝龙地产净负债比率约为100.4%(2018-09-19约86.8%);而绿城中国的净资产负债率则从去年同期的46.4%上升至55.1%。

??“上半年债务有所增长是因为我们把握了拓展机会,拿了14块地,绝大部分是以底价获得,是补货的概念。下半年债务不会再增长,以现在的负债率,不合适再增加债务。”宝龙地产品牌部相关负责人回复《中国经营报》记者称。同时,绿城中国品牌部相关负责人表示:“对于净资产负债率增长,我们认为从去年同期的46.4%上升至55.1%是适度增长,甚至升到60%多或70%多,我们认为都是健康的,如果有机会投资的话,绿城还是希望拿出资金去扩大规模。”

??行业分化中小房企遇困

??记者梳理发现,营收和利润上涨是多数房企半年报的一大亮点。不过,在规模企业之外,荣安地产、美好置业、众安房产等规模偏小、发展较慢的中小房企依然面临着经营困境。

??日前,荣安地产发布2018 年半年度业绩预告称,预计2018年1~6月归属于上市公司股东的净利润1.5亿元~1.8亿元,比上年同期下降61.68%~68.06%。而在此前公告的一季报中,受到交付体量大幅减少影响,公司净利润为负,同比降幅达到111.76%。

??对于业绩波动,荣安地产董事会办公室相关负责人回应记者称:“上半年净利润同比去年出现下滑,主要在于本期交付体量与上年同期相比有所减少,这个在半年度预告中也有说明。而一季报的波动,则主要受房地产行业的结转周期影响,今年一季度没有新楼盘交付较少,因此相应的结转收入也比较少。”

??同时,美好置业发布半年度业绩报显示,报告期内,公司实现营业收入约4.29亿元,同比下降76.96%;实现归属上市公司股东净利润2.26亿元,同比下降23.8%;另外,上半年扣除非经常性损益的净利润-1.91亿元,同比下降164.65%。

??“营业收入下降主要系报告期内公司房产开发业务可供结算的项目较上年同期减少,公司实现的销售将于2018年下半年及以后年度结算所致;而扣除非经常性损益的净利润较上年同期下降,主要系报告期公司城市土地开发业务中,通过转让下属子公司股权产生的净利润4.33亿元,根据相关规定列入非经常性损益所致。”美好置业方面表示。

??另据众安房产发布的2018年中期业绩公告,于回顾期内,公司未经审核综合收入约为16.02亿元,较2017年同期下降约49.5%;毛利约为5.54亿元,较2017年同期下降约17.9%;未经审核的利润为0.96亿元,较2017年同期减少约82.7%。

??针对业绩下滑以及企业发展等问题,记者致电致函众安房产相关负责人,截至记者发稿时未能收到相应答复。

??亿翰智库研究总监张化东表示:“随着行业集中度越拉越高,中小房企的生存空间将受到极大挤压,部分房企将面临‘生死劫’。”

??负债率走高现金流吃紧

??值得注意的是,部分房企业绩大增、利润升高的繁荣背后,是负债率攀升、现金流吃紧等危险信号。

??根据宝龙地产半年报,截至2018-09-19,公司借款总额为443.96亿元,较2017年年底增长24.9%,在借款总额中,一年内到期的借款约为137.51亿元,一年后到期的借款约306.45亿元。同时,在2018-09-19,宝龙地产净负债比率约为100.4%(于2018-09-19约86.8%)。

??“上半年债务有所增长是因为我们把握了拓展机会,拿了14块地,绝大部分是以底价获得,是补货的概念。”宝龙地产品牌部相关负责人表示。

??不过,这并非房企负债走高的孤例。近日,浙系房企龙头绿城中国发布半年报称,绿城净资产负债率从去年同期的46.4%上升至55.1%,总借贷732.19亿元(2018-09-19:577.06亿元),净负债(总借贷减去银行存款及现金)288.01亿元(2018-09-19:217.29亿元)。

??同时记者注意到,旭辉控股集团披露的半度报显示,截至今年上半年末,旭辉控股集团的总债务为为705.59亿元,相比2017年末增加233.2亿元,包括银行及其他贷款约446.53亿元、账面值为118.03亿元的境内公司债券、账面值为22.76亿元的可换股债券及账面值为118.27亿元的境外优先票据。

??同时半年报显示,在不计入永续债的情况下,旭辉控股集团上半年的净负债率达到72%,相比2017年底的50.9%,大幅上升21.1%。根据媒体报道,在旭辉控股集团内部,始终严控净负债率在红线75%以下,而72%的数值已经逼近红线。

??对此,旭辉控股集团品牌方面负责人此前在接受记者采访时表示,公司不存在负债率高企的风险,亦没有资金兑付压力。上半年,公司预判到地产行业融资将收紧,所以主动进行融资,以较低的成本获取资金,踏准融资“窗口期”。

??在部分房企负债攀升的同时,也有房企出现了偿付危机。近日,渝开发(4.150, 0.00, 0.00%)公告披露,公司向控股子公司朗福公司提供的合计1.55亿元财务资助已于2018-09-19到期,由于朗福公司“山与城项目”开发周期较长,经营状况未达预期,资金紧张,无足额资金按时偿还公司提供的财务资助,已造成逾期,截至报告期末尚未归还。

??渝开发半年报称,公司多次通过向朗福公司发送催款函等方式进行催收,并敦促其加快存货的周转速度及加强资金管理,尽快还款。截至本报告期,朗福公司回函表示:“暂时无法偿还贵司的股东借款,由于房地产市场回暖,目前我司销售形式正在向好的方向发展。我司将采取工程款抵房款等多种形式,加大销售力度,加快销售回款,争取尽早偿还贵司的股东借款。”

??记者就相关问题致电致函渝开发董事会办公室,截至发稿,未收到正面回复。

??速度与质量平衡难题

??多家企业表示,负债走高与增加土储和扩大规模有关。而规模竞争时代,“高周转”被认为是房企快速突破的利器。

??7月初,绿城披露的一份内部文件要求员工加快销售,坚决执行“早销、多销、快销”的策略。加大应收款项催收力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

??对此,绿城中国品牌部相关负责人对记者表示:“绿城中国产品结构为2-6-2的橄榄型结构,即20%为高端产品,60%为高性价比产品,20%属于保障房类产品。其中20%的高端产品精打细磨,旨在打造行业品质标杆产品,20%的保障房类产品属于政府代建,因此绿城中国40%的产品不存在高周转的说法。对于60%的高性价比项目,我们会适当做些提速。”

??同时记者采访中了解到,旭辉作为高周转房企代表,对于项目高周转有一套标准化的管理原则,内部称之为“8611”策略:项目在拿地后8个月内开盘,首次开盘去化率达到60%,11个月内实现资金快速回笼周转。

??同策咨询研究院的研究报告指出:“高周转是高增长房企的必由之路,产品标准化是高周转的前提。公司产品比较繁杂,无法形成标准化的产品线,旭辉的目标是只做适度的产品标准化,对周转速度必然形成一定拖累。”

??业内对高周转模式褒贬不一。此前被认为是闽系房企掉队者的宝龙地产将今年视为做大规模的一年,宝龙采用了高周转的模式来加速规模扩张,其年初提出“3-6-9”周转模式,即“3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼”。

??“宝龙提出的‘3-6-9’模式,是指通过产品方案的标准化来实现,而不是指开发速度。是通过将设计标准化、产品定位前置等来实现,是以保证高品质为前提的条件下,合理提高速度。”宝龙地产品牌部相关负责人表示,质量是企业的根本和底线,也是宝龙的基本价值观,绝不会为了追求速度而降低质量要求。

??随着调控政策持续加码,房企融资环境收紧,行业“丛林法则”凸显,不少房企提出高周转策略,不过随着多家房企爆出项目安全问题,该模式也颇受质疑,高周转如何平衡速度与质量?

??在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,高周转模式本身并无对错,但是执行高周转的同时也要确保制度流程的规范性和严谨性。比如节点计划的编制必须科学合理并具有可执行性,现场管理必须满足文明施工、安全生产、培训覆盖、监管到位等要求。

??同时,亚豪机构市场总监郭毅认为,忽视了产品,将高周转做到极致去追求规模化的房企,销售额的提升也换不回质量和口碑的节节倒退,才会在改善大潮涌来时频频“呛水”。唯有清醒地预判大势,尊重客户、精研产品,才能无惧市场冷暖、超越市场周期。