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2018-11-15 10:59 来源:东北新闻网

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  黄河水利委员会党组巡察工作领导小组办公室有关负责同志分别出席被巡察单位动员会,并就做好巡察工作提出明确要求。

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把握周期,踩准节点,辨识特征,独立自律
2018-11-15 11:15 来源:上海证券报 作者:路林 字号
关键词:住房租赁市场;金融创新;租金;长租公寓;金融工具

内容摘要:——对住房租赁金融创新的观察与思考随着近期部分城市租赁住房租金显著上涨,长租公寓租金贷等金融工具创新成为争议焦点。笔者认为,通过对产业市场和金融创新的深入观察和解构,正本清源,可为行业破局和持续健康发展提供有益探索。

关键词:住房租赁市场;金融创新;租金;长租公寓;金融工具

作者简介:

  ——对住房租赁金融创新的观察与思考

  随着近期部分城市租赁住房租金显著上涨,长租公寓租金贷等金融工具创新成为争议焦点。笔者认为,通过对产业市场和金融创新的深入观察和解构,正本清源,可为行业破局和持续健康发展提供有益探索。

  住房租赁市场是个常态市场,无论工作季还是毕业季,市场租金随着四季周期性波动,反映了市场的客观运行节律。住房租赁市场还是个千层饼市场,不同层次的产品供给匹配各种租赁需求。多数发达国家成熟市场,已形成了多层次租赁住房供给结构,美国的租赁市场就呈现出三层金字塔结构,包括公平市价租金、稳定租金和管制租金租赁住房。最厚重的一块是公平市价租金住房,租金由供求关系决定,是供需双方自由选择的结果。此外,政府通过不同程度的价格约束推出稳定租金和管制租金租赁住房,是对市场主流供给的有益补充,兼顾社会公平,保障基本民生。

  我国一二线城市人口吸附力强,呈现人口净流入,未来10年至15年,将形成4至5万亿规模的住房租赁大市场。市场有规模,制度有预期,各路机构纷纷涌入住房租赁市场,包括散租民宅市场和集中式长租公寓市场,短时期内形成了行业蓬勃发展的局面。然而,与美国、日本等发达国家住房租赁市场机构占比均超过50%的情形相比,我国机构化比例严重不足,未来在长租领域需要有一批专业化、规模化、集约化的机构崛起,作为市场主力军,开拓创新,推动行业发展。

  优化住房租赁市场供给侧结构,就要增加市场化租赁住房供给。主要部分是“民转商”,由民用住宅转化为商用住宅,从自用转为它用、租用。另一部分是“非改住”,这是新增供给的重点,鼓励包括酒店、写字楼、商场、厂房在内的非住宅商用地产通过合理改造转化为商用公寓。

  债务和杠杆都有两面性,应用得当则效率倍增,行业快速发展;应用失当则爆仓爆雷,导致行业败局和困局。例如,将“伪资产”通过金融工具变现,盲目扩张,引起经营风险和金融风险叠加,引发行业风险,就是应用失当的表现。金融创新的过程总会伴随着试错和失败,但不可忽视金融工具对住房租赁行业发展的重要作用。金融创新就是金融工具的有效运用。

  清晰辨识长租公寓企业的主体特征,是金融行业有效助力产业市场的基础性环节,对行业金融创新至关重要。这有利于金融市场对长租公寓企业形成客观认识并公允估值,对其资产合理定价,从而有效缓解行业融资难、融资贵的困局。

  长租公寓企业主要有三个特征:属于生活性服务业,是房地产行业从开发向服务战略转型的新趋势,新经济特征明显;轻重结合,行业运营服务商以轻资产为主的居多;大部分运营商都是初创企业,随着消费升级,其商业模式和业务模型都会不断升级换代。长租公寓行业的金融工具主要包括几类:公司级的VC/PE、公司债;基于项目开发阶段的中长期综合开发经营贷、改建贷、装修贷;项目持有阶段的经营性贷款;项目成熟运营阶段的ABS、CMBS、REITs。

  金融创新不仅支持和服务实体经济,还创造实体经济。现代金融体系中发展出的VC/PE进入长租公寓类服务业,在企业初创阶段输入资本、导入资源,对实体经济的推动作用是可想而知的。

  有质量的实体经营是金融活动的基础,企业持续健康发展所获得的经营业绩是金融收益的可靠来源。长租公寓行业的业务模式要立足于“租金为王”,通过资产经营中的增值业务,以及开发多种产品、拓展多类业态来提高经营业绩。

  在长租公寓企业融资过程中,投资机构十分看重企业的规模指标,没有规模就没有持续的发展。规模扩大不仅为企业带来行业地位,也为企业良性发展提供必要的腾挪空间、倒仓空间,可优化资产组合,平滑系统风险。而把握长租公寓企业经营杠杆与风险关系的核心是处理好账期。企业收取租客房租与支付上游业主租金之间存在账期错配,账期是任何工商企业可以运用的工具,不应该被污名化。过去的国美、苏宁,现在的京东等,都得益于合理利用账期从而快速扩张。要避免的是长租公寓企业盲目使用供应链金融、消费贷、分期贷等手段所造成的过度杠杆化,进而形成项目烂尾,风险从经营端传导到金融端,形成行业金融困局。

  当前,长租公寓行业正在快速发展和扩张,要着力防范经营风险与金融风险的交叉和外溢,避免引起行业危机。面对行业金融创新困局,长租公寓企业要做到独立、自律,“无形和有形的手”合力夯实金融创新基石,配合行业监管措施的完善来加强风险管理。

  长租公寓金融创新的前提是产权制度,关键是强资本。金融创新离不开健全的法治环境,离不开自由定价、权利边界清晰的公平市场,也离不开现代企业制度的土壤,根本还是产权制度。金融创新还需强调资本形成,加资本、强资本。没有强资本就不可能有效去杠杆。

  风险管理不是简单的风险控制,为此,应通过分业经营、构筑防火墙和加强外部监管等方式避免风险传导。作为服务类企业,长租公寓资产主要通过租赁形式取得,法律权属界定和资金监管措施是这类企业金融工具创新的重要内容。在业务操作上,通过建立登记制度、引进第三方律师见证进行租赁资产确权,其中登记制度的建立需要税收优惠政策的配套;通过第三方机构市场化评估租赁资产价值;通过设立监管账户或托管账户防范风险外溢。

  伴随着租购并举、租售同权等一系列住房供给侧结构性改革的深入推进,我国住房租赁行业将会有长足发展,长租公寓企业应抓住机遇,与金融机构一起依法依规地开拓创新。(作者单位:上海中城联盟投资管理股份有限公司)

  

  

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姓名:路林 工作单位:

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